Будьте бдительны

Врядли найдется другой такой предмет сделки, как квартира, настолько же привлекательный для аферистов разных мастей. Умельцы с криминальными наклонностями умудряются продавать не принадлежащие им квартиры. Одни и те же квартиры продаются по нескольку раз.

Материалы по теме:Как купить комнату в квартире?Купить квартиру без обманаПокупка квартиры на вторичном рынке жильяКвартира в строящемся домеКак купить квартируКак получить кредит на покупку квартиры

Можно столкнуться с ситуацией, когда бывший собственник жилья, получив деньги с покупателя, и даже освободив помещение, не оформил или ненадлежащим образом оформил договор купли-продажи, не зарегистрировал его в местном органе регистрации недвижимости и сделок с ней. Это лишает добросовестного приобретателя квартиры, полностью выплатившего оговоренную сумму, возможности оформить её в собственность.

Ещё более радикально работают так называемые чёрные риелторы. Их афёры замешаны на крови. Людей, как правило, относящихся к группе риска, вынуждают выдавать фиктивные доверенности на подставных лиц, используя которые потом квартиры переоформляют на новых владельцев. Также появляются, полученные принуждением, угрозами или с использованием психотропных препаратов, алкоголя и наркотиков, завещания, дарственные, договоры мены. После этого, прежние владельцы, в лучшем случае, лишаются жилья, а в худшем и самой жизни.

Мы не станем здесь рассказывать подробно страшные истории, но эта общая информация нужна Вам для понимания того, что приобретая квартиру, необходимо знать её происхождение. Если квартира грязная, то Вы, рискуете, потратив большие деньги на её приобретение, лишиться того, что, как Вам казалось, приобретено законно и оформлено надлежащим образом.

Следует сразу сделать оговорку, что в этой статье не рассматриваются вопросы приобретения жилья на первичном рынке. Жильё в новостройках приобретается совсем по иным схемам, как правило, сопряженным с получением ипотечного кредита. Об этом мы расскажем в специальной статье.

А пока, речь идёт о приобретении жилой недвижимости на вторичном рынке.

Сам себе риэлтор

Если Вы намерены приобрести квартиру, то проще всего обратиться за помощью в риэлтерскую фирму, где за определённую плату, кстати, очень не малую, будет найдена квартира, которая Вас устроит, подобраны и составлены все необходимые документы, которые Вам останется только подписать. И, естественно, внести деньги.

Это приятно, когда за Вас кто-то что-то сделает. Но дорого. К тому же, именно среди риэлторов много людей, которые связаны с квартирными аферистами или просто криминальными элементами. Поверьте, Вы представляете интерес для криминалитета уже тем, что у Вас есть деньги на покупку недвижимости.

Так может, лучше всё сделать самостоятельно?

Если Вы решили пойти по этому пути, то, прежде всего, рассмотрим несколько основных схем покупки квартиры.

Прямая покупка

Самой надёжной из них, является, так называемая, прямая покупка. Это ситуация, когда у покупателя достаточно своих или привлеченных средств, для того, чтобы сразу выплатить продавцу стоимость квартиры, не рискуя остаться без жилья, продавая заранее свою. При этом и у самой приобретаемой квартирой, всё в порядке с документами, там никто не проживает, не прописан, она не заложена, не является предметом наследования, зерном семейных раздоров, короче, на ней нет никаких обременений, препятствующих сделке купли-продажи.

Это очень хорошая сделка. Но… Как правило, именно ввиду своей прозрачности, такой вариант будет стоить Вам процентов, эдак, на десять — пятнадцать, дороже.

Альтернативный вариант

Этот вариант, именуемый ещё встречным, подразумевает предварительную продажу покупателем имеющейся у него квартиры, чтобы получить сумму денег, недостающую ему для приобретения новой, лучшего качества, либо внесения первоначального взноса при покупке жилья по ипотеке.

Название такой сделки, кажется непонятным в наши дни. Но оно восходит к тем временам, когда приобрести квартиру лучшего качества можно было, только поменяв её на свою, худшую, но с доплатой. (Естественно, в советские времена, такие доплаты производились втёмную).

Покупка квартиры с отягощением

Как правило, отягощения являются препятствием для совершения сделок с недвижимостью. Однако такие варианты не всегда являются безнадёжными, и, как правило, более дёшевы.

Например, в приобретаемой Вами квартире, до её приватизации бал прописан несовершеннолетний, который в приватизации не участвовал. Теперь же, когда Вы приобретаете эту квартиру, ребёнок фактически проживает с родителями по другому адресу.

Взрослые члены семьи продавца, автоматически утрачивают право пользоваться жильём после совершения сделки и перехода к вам прав собственности на жильё. Однако выписать ребёнка Вы сможете только по решению суда. Эта, чисто формальная, процедура потребует дополнительного времени и денег. Но суд примет решение в Вашу пользу, так как в данном случае, речь идет лишь о снятии несовершеннолетнего с регистрационного учёта, а не о лишении его собственности.

Квартира находится под арестом. Возможна ли сделка?

Ответ отрицательный.

Сделки с недвижимостью, на которую наложен арест следственными органами, органами прокуратуры, или судом, по причине неисполнения стороной продавца семейных, наследственных или иных имущественных обязательств, незаконны. Помните это, и не дайте себя обмануть заверениями о том, что якобы кто-то сможет решить эту проблему, если только этого, кого-то, от которого всё зависит, немножко заинтересовать материально. Если с Вами заговорили подобным образом, то дело явно отдаёт мошенничеством. Не поддавайтесь на провокации, даже если Вам посулят пятидесятипроцентную скидку. Да и сама по себе цена квартиры, которая существенно ниже среднерыночной, должна Вас насторожить.

В сделках с недвижимостью, как нигде, следует помнить народную мудрость о том, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Проверяем паспорт

Прежде чем перейти к проверке документов на саму квартиру, которую вы намерены купить, удостоверьтесь в личности её продавца.

В данном случае, удостоверением личности может служить исключительно общегражданский паспорт Российской Федерации. Никаких загранпаспортов, военных билетов, служебных удостоверений и депутатских мандатов. Только паспорт нового образца, то-есть выданный не ранее 1992 года. Но и с ними будьте бдительны. Особенно тщательно изучайте паспорта, выданные на Кавказе и в Краснодарском крае. По известным причинам, в этом регионе имели место массовые злоупотребления в паспортной службе.

Знакомясь с паспортом продавца квартиры, убедитесь в сходстве фотографии, вклеенной в паспорт, с лицом человека, который Вам его предъявил. Часто мошенники пользуются крадеными паспортами.

Убедитесь, что фотография не переклеена.

Если есть возможность, сделайте так, чтобы паспорт посмотрел сотрудник правоохранительных органов. Их специально учат распознавать фальшивые или переделанные паспорта.

Спишите данные с паспорта и проверьте их в паспортном столе по месту регистрации продавца квартиры.

В крайнем случае, поговорите с участковым милиционером. Он, за небольшую благодарность, даст Вам исчерпывающую информацию о продавце, потому что может воспользоваться всеми базами данных, имеющимися в распоряжении милиции именно для такого рода проверок.

При любом развитии ситуации, ни под каким видом, не подписывайте никаких документов, и не выдавайте продавцу или его представителю какие-либо суммы денег, не убедившись в подлинности паспорта.

Особо бдительны, будьте с лицами, действующими на основании доверенности, выданной продавцом. Это документ легко подделать. Настаивайте на личной встрече с продавцом. К сожалению, бывает, что на момент продажи квартиры, этого человека уже нет в живых, или, в лучшем случае, он находится в невменяемом состоянии.

Приобретение недвижимости, которая стоит несколько миллионов, и на которую, может быть, Вы копили всю жизнь, должно отбить у Вас комплекс доверчивого интеллигента. Проверяйте всё и всех. Нормальный продавец Вас поймёт, а тот, который не поймёт и начнёт дёргаться, скорее всего, просто мошенник.

Правоустанавливающие документы. На что нужно обращать внимание

В этом разделе, мы рассмотрим вопрос о тех документах, которые продавец будет обязан предоставить Вам, чтобы подтвердить своё право собственности на квартиру, и без которых Ваше с ним общение превращается в лишнюю трату времени. При этом мы вынуждены вновь акцентировать Ваше внимание, на том, что документы не просто ДОЛЖНЫ БЫТЬ, но должны быть ПОДЛИННЫМИ и правильно оформленными.

Здесь следует сделать важную ремарку, а именно, смотрите только подлинники документов. Не доверяйте копиям, даже нотариально заверенным. Но не пренебрегайте ими, а забирайте с собой, для того, чтобы изучит подробней или отдать на экспертизу.

Если продавец, с которым Вы ведёте переговоры, является первым владельцем приватизированной квартиры, то подтверждением его права собственности на квартиру будет свидетельство о регистрации права собственности, и договор о передаче ему в собственность этой квартиры, оформленный и зарегистрированный в агентстве по приватизации, в юрисдикции которого находится данный адрес.

Если приобретаемая Вами квартира принадлежит двум или более лицам в определенных долях, то в договоре о передаче права собственности, должны фигурировать все эти лица.

В случае если один из таких дольщиков скончался, дополнительно к документам, которые были названы выше, потребуйте предоставить Вам свидетельство о смерти и свидетельство праве наследования доли, ранее принадлежавшей умершему. Это свидетельство выдает нотариус, который уполномочен государством вести наследственные дела в том административном образовании, в котором расположена квартира. Поэтому, если Вам покажут документ, выданный каким-то частным нотариусом, чей офис находится в другом конце города, или вообще в другом населённом пункте, знайте — Вас пытаются обмануть.

Помните, также, что это, выданное нотариусом, свидетельство подлежало регистрации в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, и к этому, зарегистрированному должным образом, свидетельству, должен прилагаться документ о регистрации. Если этих бумаг Вам не представили, то либо наследство недооформлено, либо, опять же, имеет место попытка обмана.

Если вы намерены приобрести квартиру в ЖСК, то её владелец обязан предъявить Вам справку о том, что пай за квартиру выплачен им полностью. Этот документ выдаёт правление ЖСК, в которое, кстати, не лишнее наведаться. Возможно, что там Вам расскажут много полезного как о самой квартире, так и о её владельце, с которым вы собираетесь заключить сделку. Кроме такой справки, Продавец, также, должен представить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

Если Вы намерены купить квартиру, долю квартиры или комнату, которые прежний владелец приобрел на основании договора купли-продажи, то подтверждением его права на эту жилплощадь станет этот договор купли-продажи, зарегистрированный надлежащим образом. Регистрация должна была быть произведена в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. К договору должен быть приложен акт сдачи-приёмки помещения.

Приобретая квартиру, долю квартиры или комнату, полученную прежним владельцем в результате обмена, Вам следует ознакомиться с подлинником этого договора обмена, обратив внимание на то, зарегистрирован ли он в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. К договору должно прилагаться и свидетельство о регистрации прав собственности на данную недвижимость.

Подобными же документами продавец обязан подтвердить своё право собственности на квартиру, которая была ему подарена или которую он получил в наследство.

При этом, соответственно, дарение удостоверяется зарегистрированным в установленном законодательством порядке, договором дарения, а получение жилья в наследство, как по закону, так и по завещанию, удостоверяется свидетельством о праве на наследство, выданным нотариусом по месту жительства покойного, зарегистрированным надлежащим образом в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Если Вы покупаете квартиру у человека, который, в свою очередь, приобрел её на первичном рынке у юридического лица (застройщика или инвестора), то потребуйте все документы по этой сделке. Прежде всего, это должен быть договор передачи (уступки) права собственности на квартиру. Этот договор должен быть подписан нынешним владельцем квартиры с одной стороны, и представителем продавца (юридического лица) с другой. Договор должен быть зарегистрирован в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Естественно, кроме зарегистрированного договора, Вам должны предъявить выданное на его основании свидетельство о праве собственности на эту квартиру.

Случается, что квартира достаётся человеку по решению суда. Если Вы намерены приобрести такую квартиру, то, прежде всего, убедитесь, что судебное разбирательство уже завершено, и что никто не подал заявление в какие-либо апелляционные и кассационные инстанции. Если же решение суда окончательное, и уже никем не обжалуется, то кроме самого решения, ознакомьтесь со свидетельством о праве собственности на квартиру.

Вообще, квартиры, полученные на основании судебного решения, требуют особого внимания к правоустанавливающим документам. Дело в том, что судебное решение печатается на листе простой бумаги, а не на защищённом бланке. Его очень несложно подделать. Такую фальшивку на первый взгляд не возможно отличить от настоящей, тем более, что при современном развитии техники, совсем просто отсканировать подписи и печати с настоящего документа, а затем впечатать их цветным струйным принтером на текст липового решения.

Изготовив себе таким немудрёным способом, судебное решение, аферист может утверждать, что является собственником квартиры. Если Вы столкнулись с таким сомнительным случаем, то попросите у продавца копию этого решения. Его законность можно проверить, обратившись в суд, который, якобы, принял это решение. Если даже документ, представленный Вам продавцом, окажется подлинным, Ваше действие не будет бесполезным, потому что, заодно, Вы сможете проверить, не подавал ли кто апелляционных или кассационных жалоб на это решение, завершилось ли судебное разбирательство.

Внимательно вчитывайтесь в документы сами, показывайте их экспертам, обращайтесь за подтверждением их законности в те организации, которые их выдали.

Если в Вашем городе есть база данных рынка недвижимости, где можно проверить квартиру на чистоту, то воспользуйтесь ей.

Не гнушайтесь и агентурной разведкой, а именно, поговорите с соседями.

Не забывайте, слишком многое поставлено на карту, и Вам нельзя допустить ошибку.

Дополнительные документы

Кроме перечисленных выше правоустанавливающих документов, владелец квартиры, которую Вы намерены приобрести, должен предоставить для свершения сделки дополнительно:

Выписку из домовой книги, которую выдадут в ЖЭКе, ДЭЗе, правлении ЖСК, паспортном столе или ином уполномоченном органе Вашего города; Выписку или копию финансового лицевого счёта, которую можно получить в бухгалтерии ЖЭКа или аналогичного органа; Паспорт жилого помещения, содержащего экспликацию, поэтажный план и прочую информацию. (В населённых пунктах, где нет практики выдачи таких паспортов, достаточно получить в БТИ форму 11, экспликацию и поэтажный план); Если на момент покупки (получения в дар, по наследству, в результате приватизации или по решению суда) продаваемой квартиры, продавец уже состоял в браке, то сейчас, когда он намерен продать её, ему необходимо получить согласие своей супруги (супруга), настоящего или бывшего, на совершение такой сделки. Лишние люди

Настаивайте на том, чтобы продавец квартиры предоставил Вам полную выписку из домовой книги. В этом документе содержится полная информация обо всех лицах, которые проживают сейчас или проживали ранее в приобретаемой Вами квартире, с указанием адреса, куда они выбыли.

Необходимо особенно внимательно проверить, нет ли среди бывших жильцов этой квартиры людей, выписанных по решению суда в места лишения свободы, но сохранивших право на данное жильё. Ведь они могут появиться перед Вашими дверями через несколько лет, и начать качать права.

Удостоверьтесь, что в этой квартире не зарегистрированы несовершеннолетние дети, отдельно проживающие в другом месте пенсионеры, лица, пропавшие без вести. Иными словами, что в один прекрасный день, открыв дверь, вы не столкнётесь с человеком, действительно имеющим право на то, что вы уже привыкли считать только своим.

Как правильно выбирать квартиру

Наивность некоторых граждан, которые имели намерение приобрести квартиру, просто безмерна. Даже если абстрагироваться от квартиры, как таковой, любой человек, имеющий средства на приобретение жилья, представляет особый интерес для криминальных элементов.

Будьте особенно бдительны, если, после размещения Вами в СМИ, Интернете, или просто на столбе, объявления о желании купить квартиру, Вам позвонят, и приятным женским голосом сообщат, что готовы продать Вам такую квартиру, как Вам нужно, по не менее приятной цене. Одновременно Вас пригласят посмотреть своё будущее приобретение, и, на случай, если всё понравится с первого взгляда, прихватить с собой сумму залога.

Подавшись, такое лестное предложение, Вы рискуете не только расстаться со своими деньгами, мобильным телефоном, украшениями и прочими материальными ценностями, а то и получить по голове.

Поэтому, посещая квартиры, которые, потенциально могут Вам подойти, соблюдайте элементарные меры предосторожности. Прежде всего, Ваши близкие и друзья должны знать, в какое время и по какому адресу Вы поехали.

Не берите с собой ценных вещей

Договариваясь о встрече, постарайтесь зафиксировать номер его телефона продавца с помощью АОНа, а если это не возможно, переспросите, по какому номеру Вы сможете перезвонить минут через десять, потому что сейчас немного заняты. Этого простого приёма бывает достаточно, чтобы аферист больше Вас не беспокоил.

Когда Вы уже приехали в квартиру для предварительного осмотра и беседы, постарайтесь позвонить родным, желательно с городского телефона, установленного в этой квартире. Если Вам отказали, то, не подавая вида, что что-то заподозрили, постарайтесь сыграть приступ болезни, например диареи, для того, чтобы любыми средствами вырваться из опасного места. Если всё совсем плохо — кричите во всё горло. Зовите на помощь. Даже если случилась ошибка, пусть лучше Вам будет стыдно, чем больно.

Если Вам дали возможность позвонить, сообщите своему воображаемому спутнику, чтобы он ждал вас возле такого-то подъезда через столько-то минут.

Не одевайтесь слишком броско и дорого. Для людей, которые замыслили нажиться за Ваш счёт, дорогая одежда и украшения могут породить мотивацию похитить Вас ради выкупа. Такие случаи случаются довольно часто. Ведь злоумышленники заведомо уверены, что деньги у Вас есть.

Как правильно торговаться

Дорогая одежда и драгоценности не позволят Вам правильно себя позиционировать для удачного торга. Ведь конечная, оговоренная цена квартиры, есть продукт, при обоюдном непротивлении сторон.

Дорого одетому человеку тяжело сбить цену до разумного предела. А Вам еще придется полазать по углам, для того, чтобы обнаружить как можно больше существенных недостатков, влияющих на цену в сторону понижения.

Ведите себя корректно, но активно. Не стесняясь, высказывайте свою точку зрения, жестикулируйте, говорите внятно, с хорошей артикуляцией. Не оскорбляйте собеседника, с которым торгуетесь, но и не бойтесь его разочаровать. В конце концов, у вас с ним прямо противоположные цели.

Не поленитесь выглянуть в окно и покритиковать вид на непрезентабельный двор или близкую проезжую часть. Посетуйте на плохую экологическую обстановку в данном районе.

Сделайте вид, что прекрасно слышите, о чем разговаривают соседи за стенкой. Покритикуйте звукоизоляцию.

Вообще, на активное давление со стороны продавца отвечайте адекватно. Но, при этом, стремитесь к консенсусу, который выразится в согласовании взаимоприемлемой цены.

Как оплатить покупку

И вот, наконец, Вы приняли для себя решение о покупке. Цена согласована. Документы проверены. Настало время перейти к финансовой стороне вопроса.

Тут очень важно не совершить ошибку. Даже терминология имеет значение.

Дело в том, что существует практика, когда после того, как стороны сделки ударили по рукам, покупатель выплачивает продавцу некоторую сумму, которая служит своего рода залогом серьёзности его намерений. Естественно, получивший деньги продавец, пишет расписку. При этом каждый называет полученную им сумму термином, зависящим от степени его правовой грамотности. Тут и просто слово сумма, и аванс, и предоплата, и задаток. Так ли это принципиально? О да!

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, существует всего две формы предварительной оплаты. Это задаток и предоплата.

Задаток, является суммой, выплачиваемой одной из договорившихся сторон сделки, другой договорившейся стороне в счёт причитающейся оплаты в рамках этой сделки. При этом выплата задатка является гарантией того, что сделка будет доведена до конца, а в случае, если этого не происходит, по вине стороны, выплатившей задаток, он не возвращается, но служит материальной компенсацией противоположной стороне, неустойкой. То-есть, если покупатель сорвал сделку, то задаток ему не возвращается. Если сделку сорвал продавец, то он не только обязан вернуть покупателю сумму задатка, но и сделать это в двойном размере.

Предоплата, как термин, также определён в ГК РФ, он носит не правовой, а экономический характер, однако, приравнивается к задатку, а значит, сумма предоплаты должна быть возвращена покупателю в случае, если сделка сорвётся.

Термина аванс в Гражданском Кодексе РФ вообще отсутствует. А это значит, что его употребление в тексте расписки или договора, не несёт никакой правовой нагрузки и не порождает никаких взаимных обязательств. Тем не менее, сумма денег, названная авансом, при срыве сделки, должна быть возвращена покупателю.

Исходя из вышеизложенного, покупатель сам сможет легко сориентироваться, какой термин ему будет полезней употребить в тексте. Только помните, задаток или предоплата возвращается покупателю только в том случае, если сделку сорвал продавец.

Осуществляя денежные расчеты, как предварительные, так и окончательные, помните, что деньги можно передавать из рук в руки только в присутствии нотариуса, в агентстве недвижимости или помещении банка.

Для реализации расчетов по сделкам купли-продажи, принято пользоваться арендованными банковскими ячейками, в которых денежные средства хранятся в качестве гарантийного депозита.

Соглашение о задатке, в соответствии с ГК РФ, должно оформляться нотариально.

Договор купли-продажи

Любые денежные расчеты между покупателем квартиры и её продавцом, должны производиться в рамках письменных соглашений. Это относится и к предварительной оплате, и к окончательным расчетам в рамках договора купли-продажи.

Договор купли-продажи должен быть составлен таким образом, чтобы в нем не только были описаны предмет сделки и порядок расчётов, но и заранее предусмотрены все возможные конфликтные ситуации и способ выхода из них.

В договоре должна быть чётко прописана сумма, которую покупатель обязуется выплатить продавцу за приобретаемую им недвижимость. Указывается полная стоимость, чтобы избежать в последствие, возможность некорректного толкования условий сделки.

Подробно должен быть описан предмет сделки. То-есть должен быть указан адрес дома, номер квартиры, количество комнат, площадь помещения, описано техническое состояние квартиры и указаны её прочие существенные характеристики.

В договоре должны быть указаны сроки совершения сделки, в частности те сроки, в которые стороны обязуются произвести регистрацию договора купли-продажи, и указано, кто конкретно должен обеспечить регистрацию.

В договоре купли-продажи должны быть четко прописаны процедурные вопросы совершения сделки, а именно, порядок оплаты, передачи квартиры по акту, вопросы оформления и регистрации сделки.

Типовой договор купли-продажи квартиры российским законодательством не предусмотрен. Для совершения сделки, можно воспользоваться образцами аналогичных договоров, размещаемых в Интернете. Однако, даже если на первый взгляд, текст договора купли-продажи Вас устраивает, то целесообразно воспользоваться консультацией квалифицированного независимого юриста.

Читайте договор внимательно. Не подписывайтесь под текстом, в котором присутствует хоть одна не понятная Вам формулировка.

Регистрация договора купли-продажи

После того, как договор купли-продажи подписан, а все взаиморасчеты произведены, необходимо произвести регистрацию этого договора в местном органе по регистрации недвижимости и сделок с ней. В большинстве крупных населённых пунктом есть Регистрационные палаты, которые выполняю эту функцию.

Процесс регистрации носит не только и не столько характер формальной процедуры. Он предполагает проверку государственным органом чистоты сделки, а значит, работает на пользу добросовестного приобретателя.

Право собственности на квартиру переходит к покупателю с момента государственной регистрации договора купли-продажи. В качестве подтверждения законности и завершенности сделки, покупателю выдаётся свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Материалы по теме:Как купить комнату в квартире?Купить квартиру без обманаПокупка квартиры на вторичном рынке жильяКвартира в строящемся домеКак купить квартируКак получить кредит на покупку квартиры

rmnt.ru

Стратегическим партнёром выставки является Ассоциация РАТПЭ, которая объединяет ведущих зарубежных и отечественных производителей и поставщиков электроинструментов в России. А мировой лидер в области электроинструмента компания «Интерскол» выступит в качестве официального спонсора MITEX.
На выставке MITEX представлены инструменты, оборудование и технологии для самых разных сфер, а участниками проекта традиционно являются крупнейшие игроки рынка, такие как «Хускварна», «Керхер», «Внештехконтракт», «Метабо», «Блэк&Деккер», «Спарки», «А&М Электроинструменты» и многие другие.

Кроме того выставка ценна еще и тем, что на ней вы не услышите голословных заявлений о том, что представленная продукция за вас и дырки просверлит, и стены побелит! У участников есть возможность наглядно представить свой товар на демонстрационной зоне MITEX, показав инструмент в действии и разъяснив его преимущество. Насыщенная деловая программа, которая включает шоу, презентации и мастер-классы ведущих производителей и дилеров, позволит экспонентам превратить выставку в эффективный способ продвижения компании, а посетителям – получить полезную информацию и приобрести необходимый продукт.
Также в рамках выставки планируются семинары для представителей деревообрабатывающих предприятий, сварщиков, оптовых и розничных покупателей. Получить исчерпывающую информацию о программе выставки и условиях участия, а также ознакомиться с последними новостями отрасли можно на сайте www.mitexpo.ru!

Выставка MITEX, организаторомкоторой является компания «Евроэкспо»–это не только демонстрация уже имеющихся достижений, но и изучение новых направлений деятельности. В этом году участники MITEX-2010 смогут посетить экспозицию Учебно-консультационного центра АПИК «УНИВЕРСИТЕТ КЛИМАТА», которая будет организована в период проведения выставки. На экспозиции будут представлены программы обучения по специальностям, востребованным в климатической отрасли, а также продемонстрированы фрагменты обучающих программ и образцы действующих учебных стендов. Прямо на стенде можно будет оставить заявку на обучение и получить консультацию специалистов Центра.

Организаторы считают, что конкурсы, семинары и тренинги помогут сделать мероприятие максимально интересным и эффективным. Чтобы после выставки даже самый далекий от инструментального рынка человек смог отличить плазморез от болгарки!

know-house.ru

Прошло время и стало ясно, что мы угадали. Публика активно интересуется нашим форматом предложения. Особенно это стало очевидным осенью-зимой 2008 года, когда все остальные продажи замедлились в разы, тогда как у нас снизились на 30-40%. Но нам также стало понятно, что уровень знаний и понимания специфики предложения на рынке у нашего клиента очень и очень слабый.

Предложение участков без подряда, расположенных как в коттеджных поселках, так и отдельно, сегодня множится с каждым днем. Такие предложения появились даже в коттеджных поселках, изначально строившихся с обязательным подрядом, со строгой архитектурной стилистикой и едиными правилами застройки. Что поделаешь, при отсутствии продаж приходится жертвовать принципами.

Рынок сегодня полон лакомой рекламой: чудесные места, удивительно низкие цены, глубокие скидки. Предложений – огромное количество, только выбирай. Но так ли благостно все на рынке? Нет, конечно! Ведь можно потратиться на абсолютно непригодный и бесперспективный земельный участок. Такой, например, где никогда нельзя будет ничего построить или подвести коммуникации, которых, как оказывается, и взять-то неоткуда, даже при наличии «газа по границе». Что же надо знать, чтобы обезопасить себя от таких сюрпризов?

Иными словами, какие риски существуют при покупке участка земли?

Риск первый: прельститься «не той землей». По закону, участок под размещение жилого дома должен быть отнесен к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использование под дачное строительство. В иных случаях возведение капитальных строений будет незаконным, со всеми вытекающими отсюда неприятностями (административные штрафы, судебные тяжбы, снос построек за свой счет, изъятие земельного участка). Кроме того, поскольку участок должен быть юридически «чистым», необходимо проверить наличие документов на участок и убедиться, что он находится в собственности того продавца, с кем вы в итоге подписываете договор купли-продажи и не обременен правами других лиц (залог, аренда и т.п.). Однако, как поступать, если продается участок из категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, а не дачного строительства, но продавец клятвенно обещает ее перевести в нужную категорию впоследствии? А это и есть тот самый риск, оценивать который должны вы сами и отвечать за неправильно принятое решение – тоже! Решайте, насколько убедительны аргументы, окупит ли сверхнизкая цена покупки приобретение оказавшейся непригодной земли, есть ли у вас «план Б» в случае, если ситуация зайдет в тупик…

Что касается перевода земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначение в категорию земель населенных пунктов, то согласно нормам действующего законодательства такой перевод в случае отсутствия документов территориального планирования (схемы территориального планирования, генеральные планы населенных пунктов) возможен только до 1 января 2010 года. Кроме того, предельный минимальный размер земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, не предоставленных для индивидуального строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, на территории Московской области составляет 2,0 гектара, за исключением редких случаев.
Поселок «Солнечная Долина»

Долина Имений

Риск второй: «купиться на картинку». Здесь я вынужден Вас огорчить: многие владельцы земельных активов сегодня занимаются строительством коттеджных поселков в первый раз в своей жизни! И также как и Вы, не обладают для этого должной подготовкой. Поэтому часто бывает так, что выбирается симпатичная поляна, предварительно исследовать которую никому даже не приходит в голову (для простоты изложения, я не буду загружать Вас словами про предварительные инженерно-геологические изыскания, изучение свойств грунтов, наличие охранных, санитарно-защитных зон и т.п.). В лучшем случае, дизайнеру дается задание нарисовать цветной эскиз генплана… Вот под эту красивую картинку и начинаются продажи! На законный вопрос, есть ли проект, выполненный проектно-архитектурной мастерской, раздается недоуменное мычание и говорятся слова об окончании «вот-вот» этого проекта, который ни на что не влияет и нужен лишь для красоты, и то, впоследствии. А вот как раз тут и кроется тот самый «второй риск». Впоследствии же выяснится, что ваш участок, выбранный Вами по картинке, изменит свою форму или съедет куда-то в сторону. Или он окажется в водоохраной зоне или вблизи нее. Или по нему идет какой-то подземный кабель или трубопровод, имеющий обременения и выяснится, что Вы не только ничего не можете строить, но Вам даже придется быть готовым к посещениям сторонних людей для обслуживания этого самого кабеля… И только наличие полноценного проекта коттеджного поселка снимает эти риски.

Риск третий: «Коммуникации требуют места». Собственно, этот риск плавно вытекает из предыдущего риска. Однако, это так важно, что достойно обсуждаться отдельно. Если Вам показывают картинку «От кутюр», то там, скорее всего, не найдется места для прокладки внутриквартальных сетей поселка. Дизайнеры обычно выше таких мелочей. А потому, вам нужно убедиться, что в проекте коттеджного поселка уже есть раздел, именуемый «сводный план сетей» и что там запроектированы именно те дороги, коммуникации и мощности, которые обещает вам застройщик. Причем, с улицами шириной метров по 18, где есть место не только поселковой дороге, но и коммуникациям и тропинке для дачников! Если же все это уже хотя бы частично существует на местности – замечательно, можно за вас только порадоваться! ]
Поселок «Солнечная Слобода»

Долина Имений

Риск четвертый: «ТУ-ТУ». Значительная часть проектов продается на довольно раннем этапе, что предполагает перспективу подключения коммуникаций в течение года-двух. И очень-очень важно еще до покупки понять, а есть ли что подключать… Иными словами, получил ли застройщик ТУ (технические условия) на электричество и газ. Если продажи начались, а ТУ еще не имеется, то это сигнал, что «не все спокойно в Датском королевстве». Это означает, что даже если застройщик физически выполнил сети, вы по-прежнему имеете все шансы не воспользоваться благами, поскольку собственники мощностей почему-то не могут их вам подать. Согласитесь, это большая неприятность! И особенна она велика тогда, когда все уже готово к проживанию, а жить нельзя – нечем топить и освещаться… И потому – не стоит верить тому застройщику, кто уже начал продавать и строить, а ТУ получить еще не удосужился. Значит – не может?

Риск пятый: «А ты кто такой?». Наверное, любому новичку понятно, что риски можно минимизировать, если покупать землю напрямую у собственника. Не лишним будет проверить, не находится ли земля в залоге, взяв выписку из Единого реестра прав (ЕГРП). Но что делать, если предлагается схема покупки от агента по предварительному договору купли-продажи?

В таком случае необходимо выяснить, почему применяется схема с предварительным договором. Зачастую применение агентских и предварительных договоров происходит на начальной стадии реализации проектов, когда девелопер только начинает приступать к реализации своих планов, а земельных участков в натуре еще не существует, т.к. не завершены землеустроительные работы и действия по государственной регистрации вновь образованных участков.

Однако если имеются подтверждения надежности агента и землевладельца (что часто по сути одно и то же лицо) то особых причин для беспокойства нет. Ведь в случае пропуска продавцом земли срока на заключение основного договора купли-продажи земельного участка клиент вправе требовать возврата денег.

Риск шестой: «Жираф большой, ему видней». Надо понимать, что с приобретением земельных участков, так или иначе возникают риски. В том, что инженерные коммуникации вовремя не будут подведены или оформлена земля с ошибками, может проявиться не только халатность или недобросовестность девелопера, но и недоработки местной администрации оформляющей документацию по земле и коммуникациям. И часто процесс идет медленнее, нежели это записано в договоре. Несколько минимизировать эти риски можно. Для этого надо иметь дело с достаточно крупным застройщиком, имеющим много проектов подобного класса и работающем на этом рынке хотя бы два-три года. Таким компаниям предстоит еще большое количество продаж, поэтому им нет смысла рисковать своей репутацией и обманывать клиентов. А длительный срок работы на рынке – это лишний аргумент в пользу того, что у компании хорошо налажен контакт с местными властями, что означает стабильное прохождение процедуры всех согласований. К тому же, Вы имеете шанс самому взглянуть на то, насколько качественно компания реализует другие проекты и сделать выводы.
Поселок «Усадьба Тишнево»

Долина Имений

И в завершение, от автора: «Береженого бог бережет!». В детстве, помню, на меня большое впечатление произвела старая экранизация «Пятнадцатилетнего капитана» Жюль Верна. Там один работорговец Негоро завел корабль к берегам Африки, а его сообщник заманил героев фильма вглубь континента. Помню ужас, возникающий в сцене, когда все друзья главного героя попадают в плен, становясь рабами этого негодяя, и он открывает им страшную правду: «О нет, я не Негоро. Я – Себастьян Перейра, негоциант, торговец чёрным деревом, компаньон великого Альвица!» – говорит он медленно… И надежда на счастливый финал исчезает, чуда не случается, все пропало, выхода нет, конец сцены.

В фильме все кончается хорошо, но в жизни, однако, может случиться и по-другому. Вам предложат участок или землю, пока не сформированную в рамках коттеджного поселка, но «с коммуникациями по границе». Условия могут быть суперсладкими… Обаятельный продавец излучает уверенность: «В сделке одни только возможности и никаких рисков, скуплено уже почти все!» – говорит он… И кто знает, не он ли современный Себастьян Перейра, обманывающий доверчивых простаков, собирая их для нового рейса в дальние края?

Поэтому, мой скромный совет – думайте до покупки, думайте при покупке и думайте после покупки. Придирчиво взвешивайте все. Вдумчиво и внимательно оцените и земельный участок и самого продавца! Покупайте у крупных и известных на рынке компаний, у профессионалов, развивающих несколько поселков одновременно. А самое главное – контролируйте самого себя, чтобы не впасть в глупую экономию или неверную покупку! В мире так много неиспробованных возможностей, что не стоит покупать себе место невольника в трюме корабля работорговцев, если этого Вы не хотите сознательно!

Предоставлено Моср.ру — недвижимость Москвы и Подмосковья

vashdom.ru